Kon­sul­tant soo­vi­tab võt­ta Ani­ja ja Raa­si­ku val­la­va­lit­sus­se töö­le kin­nis­va­ra­hal­du­rid

Veeb­rua­ris esi­tas kon­sul­tat­sioo­ni­fir­ma AS Ci­vit­ta Ees­ti Ani­ja ja Raa­si­ku val­la­va­lit­sus­e­le oma­va­lit­sus­te hal­dus­tee­nus­te ana­lüü­si. Ka­he val­la möö­du­nud ke­va­del ala­nud ühisp­ro­jek­ti­ga soo­vi­ti mu­de­leid, mis ai­ta­vad muu­ta oma­va­lit­sus­te­le kuu­lu­va kin­nis­va­ra hal­da­mi­se kaa­saeg­seks ja efek­tiiv­seks. Pro­jek­ti jook­sul in­terv­juee­ri­sid kon­sul­tan­did al­la­su­tus­te ja val­la­va­lit­sus­te esin­da­jaid ning vii­sid lä­bi se­mi­na­re. Koos­ta­tud kok­ku­võ­te­tes pa­ku­tak­se al­ter­na­tii­vid, kui­das võiks kum­mas­ki val­las hal­dus­tee­nu­seid pa­re­mi­ni kor­ral­da­da.

Pro­jek­ti ko­gu­mak­su­mus oli 27 864 eu­rot. Sel­lest 23 684,40 eu­rot eral­das Rii­gi Tu­gi­tee­nus­te Kes­kus, kum­ma­gi val­la oma­o­sa­lus oli 2089,80 eu­rot.

Ani­ja val­las Ex­ce­li ta­be­li ase­mel EVALD
Ani­ja val­la hal­la­ta on 14 hoo­net, nen­de seas 4 koo­li- ja 4 las­teaia­ma­ja, 3 rah­va­ma­ja, val­la­ma­ja, sot­siaal­kes­kus, sot­siaa­l-e­la­mu, li­saks veel mi­tu ta­ris­tuob­jek­ti. Prae­gu on nen­de hal­da­mi­ne, re­mon­did, teh­no­hool­du­sed jao­ta­tud val­la­va­lit­su­se töö­ta­ja­te, asu­tus­te ja tee­nu­seo­su­ta­ja­te, seal­hul­gas val­la et­te­võt­te OÜ Vel­ko AV va­hel.

Ana­lüü­sis on prae­gu­se kor­ral­du­se tu­ge­vu­se­na ni­me­ta­tud val­la­va­lit­su­se ja al­la­su­tu­se koos­töö­val­mi­dust ning vas­tu­tu­se jao­tust, kus põ­hi­tee­nu­sed kor­ral­dab ja han­ked viib lä­bi val­la­va­lit­sus, väik­se­maid as­ju kor­ral­da­vad asu­tu­sed. Tu­ge­vu­se­na too­di ka, et ot­sus­ta­mi­s-
a­hel on pii­sa­valt lü­hi­ke, vald ta­gab re­mon­di­me­he ole­ma­so­lu ning hea­kor­ra­töid teeb val­la äriü­hing. Nõr­ku­se­na mär­gi­ti ühi­se in­fo­ka­na­li puu­du­mist, mis­tõt­tu on ko­ha­ti puu­du va­ja­li­kust in­fost, kuid ko­ha­ti jõuab osa­pool­te­ni ka lii­ga pal­ju eba­va­ja­lik­ku in­fot, sel­le tõt­tu on töö- ja as­jaa­ja­mi­ses dub­lee­ri­mist. Veel sel­gus, et mõ­ned olu­li­sed tee­nu­sed-te­ge­vu­sed on la­hen­da­ma­ta või la­hen­da­tud osa­li­selt – puu­dub tur­va­tee­nus­te le­ping, ühest re­mon­di­me­hest kõi­gi asu­tus­te pea­le ei pii­sa, puu­dub kva­li­tee­di­kont­roll nii hea­kor­ra­tee­nus­te kui teis­te tee­nus­te üle. Ni­me­ta­ti ka, et jooks­va­te ma­jan­dus­kü­si­mus­te la­hen­da­mi­se aja­ku­lu on asu­tu­se ju­hi­le liialt suur.

Kon­sul­tan­did pak­ku­sid Ani­ja val­la hal­dus­tee­nus­te kor­ral­da­mi­seks kaks al­ter­na­tii­vi. Esi­me­ne on, et val­la­va­lit­su­sel säi­li­vad kõik se­ni­sed üle­san­ded, väl­ja ar­va­tud pi­si­re­mon­ti­de kor­ral­da­mi­ne, mis an­tak­se üle Vel­ko AV­le. Ka ob­jek­ti­de aren­dusp­laa­ni­de te­ge­mi­se­ga ning tee­nus­te ja ehi­tus­töö­de pla­nee­ri­mi­se-kor­ral­da­mi­se­ga hak­kab te­ge­le­ma val­la­va­lit­sus. Sel­leks on va­ja pal­ga­ta tee­nus­te koor­di­naa­tor ja 1-2 re­mon­di­meest.

Tei­ne al­ter­na­tiiv on, et kõi­ki hal­dus­tee­nu­se­ga seo­tud suu­re­maid üle­san­deid hak­kab täit­ma val­la­va­lit­sus, val­la kin­nis­va­raob­jek­ti­de iga­päe­vast hea­kor­da ja pi­si­re­mon­te kor­ral­da­ma Vel­ko AV. See eel­daks Vel­ko AV koos­sei­su suu­ren­da­mist, kuid sel­le võr­ra on või­ma­lik vä­hen­da­da asu­tus­te töö­ta­ja­te koos­sei­su, eel­kõi­ge ma­jan­dus­ju­ha­ta­ja­te ar­velt. Tee­nu­se osu­ta­mi­seks on va­ja­lik pal­ga­ta 1-2 re­mon­di­meest ning kolm kin­nis­va­ra­hal­du­rit, üks Aeg­vii­du, tei­ne Keh­ra ja Ala­ve­re asu­tus­te­le-ob­jek­ti­de­le, kol­mas Keh­ra güm­naa­siu­mi­le.

Val­la­va­lit­su­se ma­jan­duss­pet­sia­list Tõ­nu Kir­ves kom­men­tee­ris, et kõi­ke hal­dus­mu­de­li ana­lüü­sis pa­ku­tut ei saa sel­li­selt el­lu viia, ku­na Ani­ja vald on lii­ga väi­ke ja ha­jus. See­tõt­tu kum­ba­gi al­ter­na­tii­vi täie­li­kult üle ei võe­ta.

„Aga sai­me sel­lest ana­lüü­sist tõu­ke, kui­das oma hal­dus­mu­de­li­ga eda­si min­na,“ sõ­nas ta.
Kui se­ni teh­ti al­la­su­tus­tes väik­se­maid re­mon­di­töid nii, et asu­tus­test he­lis­ta­ti või saa­de­ti val­la­va­lit­sus­se ki­ri ja ma­jan­duss­pet­sia­list pi­das Ex­ce­li ta­be­lit, siis nüüd on val­la kõik asu­tu­sed-ta­ris­tuob­jek­tid kan­tud geoin­fo­süs­tee­mi EVALD: „Ole­me sin­na loo­nud and­me­baa­si ning pi­si­re­mon­ti­de ja sa­ni­taar­teh­ni­lis­te töö­dest ra­por­tee­ri­mi­ne ja nen­de ja­ga­mi­ne käib lä­bi EVAL­Di. Al­la­su­tu­se juht si­ses­tab la­hen­da­mist va­ja­va prob­lee­mi, sealt jõuab see kesk­ser­ve­ris­se, mi­na ja­gan töö eda­si kas val­la re­mon­di­me­he­le või Vel­ko­le.“

Sa­mas­se kesk­kon­da on üles lae­tud ka val­la kõi­gi hoo­ne­te-ob­jek­ti­de pas­sid ning li­sa­tak­se nen­de ma­jan­da­mis­ka­vad ja järg­ne­va­te aas­ta­te fi­nantsp­laa­nid: „Edas­pi­di hak­ka­me igal aas­tal en­ne ee­lar­ve koos­ta­mist te­ge­ma kõi­ki­de hoo­ne­te üle­vaa­tu­si, et teak­si­me, kui pal­ju ja mil­le jaoks tu­leb järg­mi­sel aas­tal ra­ha pla­nee­ri­da. Ko­gu kin­nis­va­ra­hal­du­se mõ­te on­gi iga hoo­ne kor­ras­hoiu jäl­gi­mi­ne ning sel­leks va­ja­li­ke te­ge­vus­te pla­nee­ri­mi­ne hoo­ne eluea jook­sul.“

Ma­jan­duss­pet­sia­list li­sas, et hal­dus­tee­nus­te üm­ber­kor­ral­dus­te­ga soo­vi­tak­se va­bas­ta­da al­la­su­tus­te ju­hid ma­ja­va­lit­se­ja üle­san­ne­test: „Se­da, mis on hoo­ne oma­ni­ku ko­hus­tus, peab te­ge­ma val­la­va­lit­sus. Uue mu­de­li­ga seo­ses kaa­lu­me kin­nis­va­ra­hal­du­ri­te ame­ti­koh­ta­de loo­mist. Nad vas­tu­tak­sid kind­la piir­kon­na, üks Keh­ra-Ala­ve­re, tei­ne Aeg­vii­du kin­nis­va­raob­jek­ti­de hal­da­mi­se ja kor­ra­so­le­ku eest.“

Kas Raa­si­ku val­las kao­vad ma­jan­dus­ju­ha­ta­ja­te ko­had?
Raa­si­ku val­la hal­la­ta on 15 ava­lik­ku ob­jek­ti, nen­de seas 4 koo­li­ma­ja ja 2 las­teaia­hoo­net, 2 spor­di­hoo­net, 2 rah­va­ma­ja, 2 ter­vi­se­kes­kust ja 3 raa­ma­tu­ko­gu. Li­saks on val­lal 23 kor­te­rit, kaks kal­mis­tut, jäät­me­jaam ja muud ta­ris­tuob­jek­tid. Hal­dus­tee­nus­te­ga seo­tud te­ge­vu­sed on jao­ta­tud val­la­va­lit­su­se töö­ta­ja­te, asu­tus­te ja tee­nu­seo­su­ta­ja­te, seal­hul­gas val­la et­te­võt­te OÜ Ra­ven va­hel.

Ana­lüü­sis too­di prae­gu­se hal­dus­tee­nus­te kor­ral­du­se ühe tu­ge­vu­se­na väl­ja han­ge­te tsent­raal­ne kor­ral­da­mi­ne, ku­na see vä­hen­dab asu­tus­te aja­ku­lu ning ta­gab sood­sa­ma hin­na. Tu­ge­vu­se­na ni­me­ta­ti ka, et asu­tus­tes tööl ole­vad ma­ja­hoid­jad ja re­mon­di­me­hed ta­ga­vad ope­ra­tiiv­su­se ja paind­lik­ku­se. Nõr­ku­se­na mär­gi­ti, et puu­dub jär­je­pi­dev jä­re­le­val­ve eri­ne­va­te tee­nus­te üle ning mõ­nin­gad olu­li­sed tee­nu­sed on la­hen­da­ma­ta või la­hen­da­tud osa­li­selt – puu­du­vad tur­va­tee­nus­te le­ping ning hal­jas­tus- ja hea­kor­ra­tee­nus asu­tus­te­le. Val­laa­su­tus­te pal­gal ole­va­te­le re­mon­di­mees­te­le, ma­ja­hoid­ja­te­le ei suu­de­ta pak­ku­da mo­ti­vee­ri­vat töö­ta­su, sa­mas ei ole ühes asu­tu­ses ala­ti pak­ku­da ka täis­ko­ha­ga tööd, ning han­ge­te pu­hul ka­su­ta­tak­se liialt oda­vai­ma hin­na kri­tee­riu­mit, ei ar­ves­ta­ta kva­li­tee­di­ga.

Val­la­va­ra pa­re­maks hal­da­mi­seks pak­kus kon­sul­tant kolm al­ter­na­tii­vi. Esi­me­se pu­hul jät­kub suu­res­ti se­ni­ne hal­dus­tee­nus­te kor­ral­da­mi­se mu­del, pa­ran­da­tak­se osa­pool­te­va­he­list in­fo­va­he­tust ja koos­ta­tak­se val­la kin­nis­va­rast üle­vaa­de koos tu­le­vi­ku­ka­va­ga. Tei­se va­rian­di pu­hul jää­vad val­la­va­lit­su­se­le kõik se­ni­sed üle­san­ded ning li­san­dub kin­nis­va­raob­jek­ti­de pi­kaa­ja­li­se hal­dus­ka­va koon­da­mi­ne. Al­ter­na­tii­vi ra­ken­da­mi­ne eel­daks val­la­va­lit­sus­se ühe täien­da­va töö­ta­ja pal­ka­mist. Kol­mas va­riant on, et kõik hal­dus­tee­nu­se­ga seo­tu on edas­pi­di val­la­va­lit­su­se üle­san­ne. Sel­leks on val­la­va­lit­sus­se va­ja li­sa­töö­jõu­du, aga sa­ma­võr­ra on või­ma­lik vä­hen­da­da asu­tus­te koos­sei­su.

Hal­dus- ja aren­du­so­sa­kon­na ju­ha­ta­ja Aa­re Ets mär­kis, et on pa­ku­tud kaks ar­ves­ta­ta­vat st­se­naa­riu­mit, neist esi­me­se pu­hul tu­leks val­la­va­lit­sus­se luua kin­nis­va­ras­pet­sia­lis­ti ame­ti­koht, tei­ne ja te­ma hin­nan­gul am­bit­sioo­ni­kam mu­del tä­hen­dab, et ko­gu hal­dus­te­ge­vus tsent­ra­li­see­ri­tak­se val­la­va­lit­su­se juur­de.

Aa­re Ets toe­tab teist va­rian­ti: „Meil ei ole ka prae­gu kõi­gis al­la­su­tu­ses ma­jan­dus­ju­ha­ta­jat ning nen­de hoo­ne­te hal­dus­kü­si­mus­te­ga te­ge­le­vad val­la­va­lit­su­se töö­ta­jad. Al­la­su­tus­tes on kok­ku 3,5 ma­jan­dus­ju­ha­ta­ja ame­ti­koh­ta. Olen se­da meelt, et nen­de ase­mel võiks val­la­va­lit­sus­se luua kaks piir­kond­lik­ku kin­nis­va­ra­hal­du­ri ja ühe hea­kor­ras­pet­sia­lis­ti ko­ha. Val­la­va­ra kor­ras­hoiu eest vas­tu­tab val­la­va­lit­sus, mit­te osa­li­selt va­lit­sus, osa­li­selt ma­jan­dus­ju­ha­ta­ja või asu­tu­se juht. Pea­le­gi po­le meie vald nii suur, et hoi­da ame­tis ma­jan­dus­ju­ha­ta­jaid, kes vas­tu­ta­vad ai­nult ühe ma­ja kor­ras­hoiu eest. Sa­mas nen­de hoo­ne­te eest, kus ma­jan­dus­ju­ha­ta­jat po­le, vas­tu­ta­vad val­la­va­lit­su­se töö­ta­jad, li­saks kor­ral­da­me kin­nis­va­ra kor­ras­hoiu­ga seo­tud tee­nus­te ja töö­de han­keid ja vas­tu­ta­me tu­leo­hu­tu­se eest.“

Sel nä­da­lal hak­kab Raa­si­ku val­la hal­dus­tee­nus­te ana­lüü­sis pa­ku­tud al­ter­na­tii­ve aru­ta­ma val­la­vo­li­ko­gu ee­lar­ve-, kesk­kon­na- ja pla­nee­ri­mis­ko­mis­jon.