Maa­mak­su­kir­ve saab veel ran­na­rah­va sel­jast väl­ja tõm­ma­ta

ENN KIRS­MAN
va­li­mis­lii­dust Ühi­ne Ko­du,
elu­koht maa mak­sus­ta­mis­hin­na tsoo­nis H352008

Kuu­sa­lu val­la­vo­li­ko­gu 2. ok­toob­ri ot­sus üht­lus­ta­da val­las keh­ti­vad maa­mak­su­mää­rad on pan­nud sot­siaal­mee­dia ki­ha­ma. Ühed kü­si­vad är­ri­tu­nult või siis nõu­tult, miks meie maa­maks nii pal­ju tõu­seb, tei­sed aga, miks Kuu­sa­lu val­las po­le siia­ni üht­lus­ta­tud maa­mak­su mää­ra­sid? Kül­lap on oma vaa­te­nur­gast õi­gus­ta­tud kü­si­mu­sed mõ­le­mad.

Ehk­ki ma ei ol­nud vo­li­ko­gus aru­te­lu juu­res ega tea kõi­ki üht­lus­ta­mi­se ta­ga­maid, püüan kir­jel­da­da, miks ra­ken­da­ti siia­ni eri­ne­va­tes val­la piir­kon­da­des eri­ne­vaid mak­su­mää­ra­sid ning teen ka en­da et­te­pa­ne­kud kui­das tek­ki­nud olu­kor­da la­hen­da­da.

Maa­maks on (ühest kül­jest) riik­lik maks – sel­le on keh­tes­ta­nud rii­gi­ko­gu oma sea­du­se­ga. Maa­mak­su­sea­dus võe­ti vas­tu ju­ba 1993. aas­tal. Riik, täp­se­malt maa-amet, on ka see, kes keh­tes­tab eri­ne­va­tes piir­kon­da­des keh­ti­vad maa mak­sus­ta­mi­se hin­nad. Tei­sest kül­jest on maa­maks just­kui ko­ha­lik maks, sest lae­kub see ju täie­li­kult oma­va­lit­su­se ee­l­ar­ves­se ning oma­va­lit­su­se vo­li­ko­gu­le on an­tud vo­li keh­tes­ta­da mak­su­mää­rad va­he­mi­kus 0,1-2,5 prot­sen­ti maa mak­sus­ta­mis­hin­nast.

Ää­re­mär­ku­se­na ol­gu mai­ni­tud, et vii­ma­se väi­te val­gu­ses oleks või­nud ka 2019. aas­ta maa­mak­su mää­ru­se me­net­le­mi­sel ra­ken­da­da ko­ha­li­ke­le mak­su­de keh­tes­ta­mi­se­le ja muut­mi­se­le val­la põ­hi­mää­ru­se­ga sä­tes­ta­tud põ­hi­mõ­tet, et tao­li­si eel­nõu­sid me­net­le­tak­se vä­he­malt ka­hel lu­ge­mi­sel, sest ae­ga uu­te mää­ra­de kin­ni­ta­mi­se täh­ta­ja­ni oli (ja on) pii­sa­valt. Mi­tut lu­ge­mist ei teh­tud. Ju siis olid val­la­või­mul sel­leks omad, mul­le tead­ma­ta ole­vad põh­ju­sed.

Aga see po­le prae­gu­sel het­kel pea­mi­ne tee­ma.

Kõi­ge­pealt mõis­test maa „mak­sus­ta­mis­hind“. See on riik­li­kult mää­ra­tud maa „väär­tus“ min­gis piir­kon­nas, mis ar­ves­tab tea­ta­val moel maa tu­ru­hin­da. Kui ku­sa­gil on min­gi hin­na keh­tes­ta­mi­se­le eel­ne­va aja jook­sul toi­mu­nud mõ­ned (tu­ru­hin­nast) kõr­ge­ma hin­na­ga te­hin­gud, toob see en­da­ga kaa­sa maa mak­sus­ta­mis­hin­na pa­ra­ta­ma­tu (ja ko­ha­ti üs­na) jär­su tõu­su. Piir­kon­da­des, kus te­hin­guid te­hak­se vä­he ja/või ma­da­la hin­na­ga, võib maa mak­sus­ta­mi­se hind üm­ber­hin­da­mi­se ta­ga­jär­jel ka lan­ge­da. Mak­sus­ta­mis­hin­na keh­tes­ta­ja – maa-amet – ei süü­vi ta­va­li­selt te­hin­gu­te ta­ga­maa­des­se, vaid läh­tub pel­galt kui­vast sta­tis­ti­kast.

Vii­ma­ti toi­mus riik­lik maa mak­sus­ta­mis­hin­da­de kor­rekt­sioon 2010. aas­tal ning uued hin­nad hak­ka­sid keh­ti­ma 2011. aas­ta jaa­nua­rist. Siit ka põh­jus, miks too­na­ne vo­li­ko­gu maa­mak­su muut­mi­se­ga põh­ja­li­ku­malt te­ge­le­ma pi­di. Ka 2014. aas­tal tõs­te­ti pi­sut si­se­maa maa­mak­su­mää­ra­sid, kuid siis oli kor­rek­tuur mi­ni­maal­ne – et maa­maks val­la si­se­maa kü­la­des ja ran­na­kü­la­des oleks pi­sut võrd­sem, kuid 2011. aas­tast keh­ti­vat di­fe­rent­see­ri­tud mak­su­mää­ra­de põ­hi­mõ­tet ei muu­de­tud – sel­leks on maa mak­sus­ta­mis­hin­nad val­la eri­ne­va­tes piir­kon­da­des lii­ga eri­ne­vad.

Kui 2011. aas­tal vo­li­ko­gu uu­si mak­su­mää­ra­sid keh­tes­ta­ma asus, toi­mu­sid sel­le üm­ber mitu kuud tu­li­sed de­ba­tid. Ko­gu­ni nii tu­li­sed, et äh­var­da­sid too­nast koa­lit­sioo­ni lõh­ku­da. Pin­ge­lis­te lä­bi­rää­ki­mis­te tu­le­mu­se­na jäi koa­lit­sioon pü­si­ma, oma­va­he­li­se, osa­li­selt olu­dest pea­le sun­ni­tud suht­le­mi­se käi­gus tek­kis aga es­ma­kord­selt usal­dus too­na­se koa­lit­sioo­ni ja opo­sit­sioo­ni va­hel ning lei­ti komp­ro­miss – di­fe­rent­see­ri­tud maa­mak­su­mää­ra­de näol, mi­da 2013. aas­tast keh­ti­ma ha­ka­nud ko­dua­lu­se maa mak­su­va­bas­tus veel­gi lee­ven­das. Mui­du­gi Sal­mis­tu-Valk­la ja teis­te vä­ga kõr­ge maa­mak­su­ga piir­kon­na ela­ni­kud tol­last ot­sust siia­ni mõist­li­kuks pi­da­nud po­le. (Loe aja­leht Sõ­nu­mi­too­ja nr 1 (817), 5. jaa­nuar 2011.)

Toon olu­kor­ra il­mes­ta­mi­seks mõ­ned näi­ted hü­po­tee­ti­lis­te, aga suu­ru­selt sa­ma­su­gus­te kin­nis­tu­te maa­mak­su­dest val­la eri­ne­va­tes asu­la­tes. Võ­ta­me esi­me­se hin­na­võrd­lu­se alu­seks 2000 ruut­meet­ri suu­ru­se ela­mu­maa krun­di. Sel­li­se pin­da­la­ga oleks ruut, mil­le kül­je pik­kus on 45 meet­rit või siis ring, mil­le lä­bi­mõõt on 50 meet­rit või oleks see um­bes kol­man­dik jalg­pal­li­väl­ja­ku pin­da­last. Ale­vi­kes ja ti­hea­sus­tu­sa­la­del on krun­did sel­lest pi­gem väik­se­mad, maa-asu­la­tes aga ena­mas­ti suu­re­mad. Ale­vi­kes ja ka ti­hea­sus­tu­sa­la­del, Kuu­sa­lu val­la mõis­tes tä­hen­dab ran­na­kü­la­de me­re­le lä­he­mat osa, on maa­mak­sust va­bas­ta­tud 1500 m2 ko­dua­lu­sest maast, mu­jal on va­bas­ta­tud 2 ha (20 000 m2). Ela­mu­maa mak­su­määr oli 2018. aas­tal igal pool 2,5 prot­sen­ti maa mak­sus­ta­mi­se hin­nast. Ku­na vo­li­ko­gu se­da mää­ra ei muut­nud, mak­sa­vad ini­me­sed oma ela­mu­maa eest vas­ta­valt vo­li­ko­gu tah­te­le 2019. aas­tal sa­ma pal­ju maa­mak­su kui tä­na­vu.

Sel­gub, et krun­di „hind“ Sal­mis­tul on hin­da­ja­te ar­va­tes um­bes kaks kor­da kõr­gem kui Kuu­sa­lu ale­vi­kus või Lee­sil, mis­tõt­tu pea­vad Sal­mis­tu ela­ni­kud oma sa­ma suu­re ko­du­alu­se maa eest maks­ma kaks kor­da kõr­ge­mat maa­mak­su kui Kuu­sa­lu või Lee­si ini­me­sed. Võr­rel­des Sal­mis­tu ela­mu­maa maa­mak­su Saun­ja või Val­ge­jõe sa­ma suu­re kin­nis­tu oma­ga, on va­he ise­gi 6,5kord­ne.

Va­he maa­mak­su suu­ru­ses muu­tub veel­gi dras­ti­li­se­maks, kui võrd­le­me oma­va­hel 2hek­ta­ris­te (see on 20 000 m2 ehk um­bes 141 meet­ri pik­ku­se kül­je­ga ruu­du või 160meet­ri­se lä­bi­mõõ­du­ga rin­gi või siis um­bes 2,5kord­ne jalg­pal­li­väl­ja­ku pin­da­la) mit­te­põl­lu­ma­jan­dus­li­ku maa, näi­teks met­sa­tü­ki, mak­sus­ta­mist val­la eri­ne­va­tes kü­la­des. Maa-amet on hin­na­nud tao­li­se kin­nis­tu hin­naks Sal­mis­tul 22 793 eu­rot, Lee­sil 13 662 eu­rot ning Kuu­sa­lu ale­vi­kus 3910 eu­rot.

Se­ni mak­sid need Kuu­sa­lu val­la maao­ma­ni­kud, kel­le maa mak­sus­ta­mis­hind ei ol­nud aru­tult kõr­ge ja maa ei jää­nud en­di­se ega prae­gu­se po­lü­goo­ni ala­de­ga sa­mas­se hin­nat­soo­ni, 2-2,3 prot­sen­ti maa mak­sus­ta­mis­hin­nast. Kõi­ge kal­li­ma­te piir­kon­da­de maao­ma­ni­kud aga „kõi­gest“ 1,2 prot­sen­ti mak­sus­ta­mi­se hin­nast. La­he­maa­le jää­va­te maa­de oma­ni­ke­le ra­ken­dus seal­se­te pii­ran­gu­te tõt­tu mak­su­soo­dus­tus 50 prot­sen­ti – see­ga Val­ge­jõe te­ge­lik mak­su­määr (ta­be­lis on 2,3 prot­sen­ti), mis õi­ge võrd­lus­ar­vu an­naks peaks ole­ma hoo­pis 1,2 prot­sen­ti ning Lee­sil (ta­be­lis 1,2 prot­sen­ti) 0,6 prot­sen­ti.

Mä­le­ta­ta­vas­ti püü­dis Kuu­sa­lu vald se­da La­he­maa soo­dus­tu­se tõt­tu saa­ma­ta jää­vat maa­mak­su koh­tu abi­ga rii­gilt edu­tult ta­ga­si nõu­da. Ka sel­le soo­dus­tu­se mää­ra­mi­sel on puu­du­nud val­lal ot­sus­tu­s­õi­gus. Mak­su­ka­du oleks ju või­ma­lik kom­pen­see­ri­da kõr­ge­ma mak­su­mää­ra­ga – pa­ra­ku on aga 2,5 prot­sen­ti la­gi, mi­da vo­li­ko­gu mää­ra­ta saab.

Käe­so­le­va aas­ta su­vel vo­li­ko­gus või­mu võt­nud koa­lit­sioon ot­sus­tas (kar­dan, et se­ni­se mak­sus­ta­mi­se põ­hi­mõ­te­te ta­ga­maid tead­ma­ta ega põh­ja­li­ku­mat ana­lüü­si koos­ta­ma­ta – vä­he­malt po­le tä­na­se­ni ava­lik­ku­se­le, vaa­ta­ma­ta nõud­mi­se­le, se­da esi­ta­tud) lõ­pe­ta­da „ebaõig­lus“, kus maa­mak­su­määr Sal­mis­tul ja Lee­sil (ja üleüld­se ran­na­kü­la­des) on võr­rel­des val­la üle­jää­nud piir­kon­da­de­ga „ano­maal­selt ma­dal“ ning keh­tes­tas peaae­gu igal pool üht­la­se maa­mak­su mää­raks 2,5 prot­sen­ti.

Mil­le­gi­pä­rast teh­ti erand Re­hat­se, Ko­su, Aru, Hirv­li, Si­gu­la, Va­has­tu, Mus­ta­met­sa, Uu­ri, Kol­ga ja Liia­pek­si kü­la­des asu­va­te­le kin­nis­tu­te­le – seal jäi mak­su­määr mul­lu­se­ga võr­rel­des muu­tu­ma­tuks ehk 2,0 prot­sen­ti. Miks vo­li­ko­gu just need kü­lad val­la 67 asu­la hul­gast väl­ja va­lis ja pri­vi­li­gee­ri­tud sei­su tõs­tis, ei os­ka ai­ma­ta. Ma ei ta­haks us­ku­da, et sel­le ta­ga on as­jao­lu, et mit­med koa­lit­sioo­ni mõ­ju­kai­mad liik­med just nen­des kü­la­des ela­vad või siin maad oma­vad.

Üht­lus­ta­mi­se ta­ga­järg on, et Sal­mis­tul ja Lee­sil tõu­seb 2019. aas­tal maa­maks prae­gu­se­ga võr­rel­des enam kui ka­he­kord­seks – täp­se­malt on tõu­suks 108 prot­sen­ti. Sal­mis­tu ela­ni­ku jaoks tä­hen­dab see se­ni­se um­bes 257 eu­ro­se maa­mak­su ase­mel 536 eu­rost mak­su (ehk 279 eu­rot mul­lu­sest roh­kem). Lee­si ela­ni­ku­le aga se­ni­se 154 (77 ) eu­ro­se mak­su ase­mel 321 (161) eu­rost mak­su (ehk 167 (84) eu­rot mul­lu­sest enam).

See­vas­tu Kuu­sa­lu ale­vi­kus või Saun­jas maad oma­va­le isi­ku­le tõu­seb maa­maks „ai­nult“ 25 prot­sen­ti, mis viib te­ma ra­ha­ko­tist väl­ja vas­ta­valt 18 või 9 eu­rot roh­kem kui mul­lu. Ka­ha­las maad oma­va­tel ini­mes­tel, na­gu öel­dud, ei muu­tu mi­da­gi. Si­su­li­selt ei muu­tu mi­da­gi ka Val­ge­jõe ela­ni­ke jaoks – nei­le tõu­seb maa­maks 3 eu­ro võr­ra.

Kas nüüd on siis võrd­sus Kuu­sa­lu val­da saa­bu­nud? Tun­dub, et nen­de krii­ti­ku­te jaoks, kes võrd­le­vad pel­galt eri­ne­va­te hin­nat­soo­ni­de mak­su­mää­ra­sid (prot­sen­te) ega tea, mis on nen­de ta­ga.

Nei­le, aga kes vaa­ta­vad ka ar­vu­sid, võiks tek­ki­da kü­si­mus, et kui ju­ba tä­na mak­sab 2 hek­ta­ri mit­te­ha­ri­ta­va maa oma­nik Sal­mis­tult peaae­gu 3,5 kor­da roh­kem kui maao­ma­nik Kuu­sa­lus või 8 kor­da roh­kem kui sa­ma­väär­se maa­tü­ki oma­nik Ka­ha­las ning pea­le „võrd­sus­ta­mist“, hak­kab ta sa­ma maa eest maks­ma Kuu­sa­lu ale­vi­ku­ga võr­rel­des li­gi 6 ning Ka­ha­la­ga võr­rel­des 17 kor­da roh­kem, siis on pil­dil, na­gu öel­dak­se, mi­da­gi va­les­ti.

Kui ees­mär­giks ol­nuks suu­re­ma võrd­su­se saa­vu­ta­mi­ne – rõ­hu­tas ju val­la­va­nem val­la 80. juu­be­li­sün­ni­päe­val pee­tud kõ­nes (vt Sõ­nu­mi­too­ja nr 41 (1207), 17. ok­too­ber 2018), et Kuu­sa­lus on ol­nud kõr­gelt hin­na­tud põh­ja­mai­ne võrd­sus­print­siip, siis sel­lest tu­le­ne­valt oleks pi­da­nud Sal­mis­tu ja teis­te ran­na­kü­la­de maa­mak­su­mää­ra­sid hoo­pis jõu­li­selt vä­hen­da­ma. Ome­ti min­di aga ris­ti vas­tu­pi­dist teed ning maa­maks jäi hoo­pis sa­maks Kol­gas, Ka­ha­las, Uu­ris ja teis­tes nen­de­ga sa­mas­se hin­nat­soo­ni jää­va­tes kü­la­des, kus maa­maks on võr­rel­des Sal­mis­tu­ga si­su­li­selt nii­gi ole­ma­tu (8 kor­da väik­sem).
Tun­dub, et Sal­mis­tu, Valk­la ja teis­te 108prot­sen­di­list tõu­su „nau­ti­va­te“ maao­ma­ni­ke kü­si­mus – mi­da saa­me meie tu­le­val aas­tal Kuu­sa­lu val­lalt 17 kor­da roh­kem kui Ka­ha­la või Kol­ga maao­ma­ni­kud, on iga­ti õi­gus­ta­tud ja as­ja­ko­ha­ne.

Õn­neks on koa­lit­sioo­ni te­ki­ta­tud olu­kor­da või­ma­lik veel ta­ga­si pöö­ra­ta, sest maa­mak­su­mää­rad lä­he­vad luk­ku 2019. aas­ta jaa­nua­ri vii­ma­sel päe­val.
An­nan tea­da, et olen vast­se vo­li­ko­gu­liik­me­na saat­nud vo­li­ko­gu esi­me­he­le eel­nõu, mil­le vas­tu­võt­mi­ne muu­dab võr­rel­da­va­te suu­rus­te­ga maa­tük­ki­de eest maks­ta­va maa­mak­su numb­rid Kuu­sa­lu val­la eri­ne­va­tes asu­la­tes võrd­se­maks, sest on ju Kuu­sa­lu val­lalt nen­des osu­ta­ta­vad „tee­nu­sed“ – kui ko­hu­tav sõ­na ava­li­ke hü­ve­de ni­me­ta­mi­seks – kõi­gis val­la asu­la­tes võr­rel­da­vad, et mit­te öel­da ühe­su­gu­sed. Eelnõu arvutuste aluseks võtsin Kuusalu aleviku kui keskasula kinnistute maksustamishinna.

Toimetuselt. Valla maamaksuarvestaja puhkuse tõttu polnud võimalik paluda arvutusi üle kontrollida.