Seoses Tallinna korterite kõrge hinnatasemega on Tallinna mõjusfäär pidevalt laienenud linnast üha kaugemale ning korteriturul on aktiviseerunud mitmed Tallinna lähipiirkonnad.
Ühest küljest eelistavad ostjad Tallinna ümbrust soodsama hinnataseme poolest. Teisest küljest on linnalähedaste piirkondade eeliseks väiksemad elamud, korterite parem ja avaram planeering ning parema haljastusega ümbruskonnast tulenev kõrgem elukeskkonna kvaliteet.
Ostjate seas on madalamalt hinnatud vähese haljastusega, ligistikku paiknevad tüüpsed paneelmajad, mistõttu on nende hinnatase ka madalam. Samuti on madalamalt hinnatud tiheda liiklusega tänavate ääres ning kõrge müra- ja saastatusetasemega asukohtades paiknevad korterid.
Eelistatud on rahulikus ja korrastatud ning rohkete parkimisvõimalustega turvalises ümbruskonnas paiknevad korterid. Tähtis on ka piirkonna infrastruktuur, sh kaupade ja teenuste pakkumine, ühistranspordipeatuste ja haridusasutuste kaugus, ning ühenduse kiirus Tallinnaga.
Anija vald on Tallinna lähiümbruse piirkondade seas kinnisvaraturul keskmisest madalamalt hinnatud. Valla eelisteks võib pidada rahulikku, looduslähedast ja mitmekesist elukeskkonda. Puudusteks võib pidada kaugust Tallinnast, kuid samas läbib valda kaks põhimaanteed: Kose-Jägala ja Peningi-Jäneda ning Tallinn-Tapa raudtee, mis on vallale positiivseteks teguriteks. Puuduseks võib pidada ka kesist infrastruktuuri.
Anija valla korteriturul oli aktiivseim piirkond Kehra linn, kus 2008. aasta jooksul toimus keskmiselt 1-2 tehingut kuus. Aktiivsemad kuud olid veebruar ja aprill, kui toimus 4-5 tehingut kuus. Kehra linnas on aktiivne siseturg, kus paljud tehingud toimuvad eelkõige kohalike elanike vahel, kuid samas on piirkond atraktiivne ka Tallinna ja selle lähiümbruskonna elanikkonnale soodsa hinnataseme poolest.
Pakkumine on nii korterite kui ka elamute osas küllaltki väike, sest tegemist ei ole kuigi suure asulaga. Mõnevõrra vähem toimus tehinguid Lehtmetsa ja Alavere külas, kus 2008. aasta jooksul oli keskmiselt 10 tehingut. Kuna Anija vallas ei ole uusi korterelamuid, siis kõik müügitehingud toimusid vanemates korterelamutes.
Vanemate korterite keskmine hind oli 2008. aasta alguses ligikaudu 8000 kr/m2, kuid 2008. aasta viimastel kuudel näitas korterite keskmine hind stabiilset langust ning jõudis tasemeni alla 6000 kr/m2. Praegu algavad korterite pakkumised Anija vallas tasemelt 2000 kr/m².
Eramuid osteti ja müüdi vähe
Anija vallas toimus eramutega tehinguid suhteliselt vähe. Eramutega hoonestatud kinnistuid müüdi 2008. aasta jooksul 25 tükki. Kuna Anija vallas uusarenduspiirkonnad puuduvad, on enamus tehingud tehtud vanemate talukohtade ja eramutega. Tehinguhinnad olid vahemikus 700 000 – 3 000 000 krooni.
Lisaks asukohale, mis on kõige olulisem argument elamu müügihinna kujunemisel, omavad järjest enam tähtsust krundi suurus, kõrghaljastuse olemasolu, elamu paiknemine krundil, elamu arhitektuur ja konstruktsioonid, ruumilahendus ning viimistlemisel kasutatud materjalid. Ostjad eelistavad praeguses turusituatsioonis läbimõeldud lahendusi ja head ehituskvaliteeti ning ei kiirusta ostuotsuse tegemisega. Nõudlus on peamiselt valminud ja viimistletud elamute järele. Müügiperioodid kujunevad keskmisest oluliselt pikemaks (kuni aasta pikkuseks).
Vanemate talukohtade ja eramute pakkumised Anija vallas algavad umbes 890 000 kroonist, renoveeritud talukohtade hinnad umbes 1 000 000 kroonist, ehitusjärgus eramute hinnad umbes 470 000 kroonist. Ehitusjärgus oleva elamu turuväärtus sõltub selle valmidusastmest ning valmimiseks vajalike investeeringute maksumusest.
Anija valla elamukruntidega toimus 2008. aastal vaid mõni üksik tehing Kehra linnas. Kruntide tehingud on toimunud suurusjärgus 110 000 – 250 000 krooni. Huvi elamukruntide ostmise vastu tervikuna on viimase aastaga selgelt vähenenud, kuna pangad nõuavad hoonestamata kruntide puhul reeglina keskmisest suuremat omafinantseeringu osa ja turul on müügis väga palju valmis maju, mis oma hinnalt on odavamad kui ise maja ehitades investeerima peaks. Hoonestamata elamumaa kruntide hinna langust on raske välja tuua seoses väheste tehingute arvuga.
Prognoosime Anija valla kinnisvaraturu hinnatasemete edasist langust, sest müügipakkumiste hinnatase ei vasta ostjate võimalustele ning müüjad on lõpuks sunnitud hindu korrigeerima. Negatiivne majanduskasv, ülemaailmne finantskriis ning inimeste optimismi vähenemine tuleviku suhtes ei lase hinnatasemel hetkeolukorras tõusta ega stabiliseeruda. Turu toimimiseks peaks selle aktiivsus suurenema, mis eeldab omakorda pakkumiste hinnataseme edasist langust. Hinnalanguse ulatus sõltub olulisel määral objekti asukohast ja on järjest enam muutumas objektipõhiseks.
MERILIN KÜTT,
kinnisvara hindaja,
1Partner Kinnisvara
